11/11/2014 – Il Governo ha definitivamente approvato il dlgs che stabilisce la composizione e le funzioni delle nuove commissioni censuarie. Con l’approvazione definitiva del decreto legislativo sulle commissioni censuarie, gli organismi incaricati di rivedere gli estimi degli immobili, la riforma del Catasto compie il suo primo passo. Il provvedimento, avviato dalla delega fiscale (divenuta legge lo scorso febbraio) porta con sé i timori di nuovi aumenti della pressione fiscale: le nuove rendite allineate ai valori di mercato sono destinate a crescere in alcune città fino a dieci volte rispetto ai valori attuali. Tra tutte le riforme infatti, è quella che nasconde il maggior numero di insidie, non fosse altro perché il peso delle imposte sugli immobili dipende proprio dalle valutazioni catastali. Ma è anche la riforma che porta con sé le aspettative di un sistema più equo per la definizione del valore delle abitazioni. Con il nuovo catasto cambia radicalmente il principio per il calcolo delle rendite catastali: dai vani, l’unità di misura per la misurazione del valore immobiliare, si passa al metro quadrato. I tempi saranno lunghi, anche perché, pur procedendo con immobli campione, si tratta pur sempre di effettuare una ricognizione su 63 milioni di unità immobiliari. Ma l’iter è avviato.
LE COMMISSIONI CENSUARIE Ruolo chiave per la definizione del nuovo catasto sarà svolto dalle 107 commissioni censuarie provinciali, nate nel lontano 1886, non più operative e riesumate per l’occasione. A loro spettarà il compito di rivedere valore patrimoniale e rendite degli immobili avvicinandoli ai valori di mercato. Il provvedimento ripartisce le commissioni censuarie in commissioni censuarie locali e commissione censuaria centrale con sede a Roma, definisce le sezioni (terreni, catasto urbano, catasto dei fabbricati), definisce le modalità di composizione delle commissioni sia locali che centrale (quest`ultima con 25 componenti più il presidente), stabilisce incompatibilità e la durata degli incarichi in 5 anni. E’ uno degli aspetti di maggior rilievo, definiti nel primo decreto attuativo della delega fiscale (divenuta legge a febbraio), che il Consiglio dei ministri ha appena approvato.
UN ALGORITMO DEFINIRÀ IL VALORE Il nuovo sistema di calcolo funzionerà, per sommi capi, secondo il seguente procedimento: si individuano le microzone, a livello di porzioni di territorio comunale, con caratteristiche omogenee già definite. Successivamente, nell’ambito delle microzone e per ogni tipologia immobiliare (abitazioni, negozi, eccetera) si troverà il “valore medio di mercato”. A questo si applicheranno dei coefficienti correttivi relativi a ubicazione, epoca di costruzione, destinazione, grado di finitura (economico, civile, di pregio), eccetera. Questi coefficienti funzioneranno sulla base di un algoritmo che alla fine definirà il valore unitario del metro quadrato.
DAI VANI AI METRI QUADRATI E’ la novità più sostanziosa della riforma. Il valore sarà determinato partendo dal valore di mercato per metro quadro – non più per vani – a seconda della tipologia immobiliare.
COME SI CALCOLA LA SUPERFICIE In base al Dpr 138/98, per la superficie catastale delle unità a destinazione ordinaria si calcolano i muri interni e perimetrali esterni per intero fino a uno spessore di 50 cm e i muri in comunione al 50% fino a uno spessore di 25 cm. La superficie dei locali principali e degli accessori di altezza utile inferiore a 1,50 metri non entra nel computo. Scale, rampe, ascensori interni si computano in base alla loro proiezione orizzontale. Soffitte, cantine e simili si contano al 50% se comunicanti con la casa, al 25% in altro caso; balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva, sono al 30% fino a 25 metri quadrati e al 10% per la quota eccedente (se comunicanti con la casa).
LA RENDITA CATASTALE La rendita catastale nel Nuovo Catasto sarà calcolata a partire dal dato dei valori di locazione annui espressi al metro quadrato, forniti dai dati che produce periodicamente l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Questo dato, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare e corretto da un coefficiente che tenga conto delle spese di manutenzione, disposizioni di legge per adeguamenti tecnici, assicurazioni, ecc. fornirà la nuova rendita catastale.
IL SISTEMA ODIERNO Il sistema usato fino ad oggi ha invece procedure differenti: date determinate caratteristiche intrinseche costruttive e relative ai servizi, l’immobile viene inquadrato all’interno di una certa categoria e classe catastale. A questo punto si moltiplica la tariffa d’estimo corrispondente a quella categoria e classe (ce ne sono decine e decine nei piccoli comuni, molte di più nelle grandi città) per il numero di vani. Per vano si intende una stanza di misura variabile a seconda della provincia, a volte anche del comune. Il risultato di “tariffa x vani” è la rendita catastale, base di tutti i calcoli delle imposte.
IL NUOVO CATASTO NELLA DELEGA FISCALE Nella delega fiscale, approvata in via definitiva lo scorso febbraio, Renzi ha voluto confermare il lavoro del vecchio esecutivo (iniziato in realtà due anni fa da Mario Monti) assicurando che nell’ambito della delega si attuerà un vero e proprio riassetto del sistema fiscale. Nel disegno di legge delega la riforma del catasto, lungamente attesa, occupa una posizione di rilievo.
ARRIVA L’ECO-CATASTO Oltre agli effettivi metri quadri su sui si sviluppa l’abitazione, il nuovo sistema di estimo del catasto prenderà in considerazione anche fattori come l’impatto che ogni fabbricato produce sul territorio e sull’ambiente. La valutazione della sostenibilità degli immobili andrà a compilare ciò che l’ex direttore del Catasto nazionale, ingegner Carlo Cannafoglia, ha definito un vero e proprio “Eco Catasto”. FONTE